La loi d’Avenir pour l’agriculture et la forêt du 13 octobre 2014 demande une information préalable de la SAFER Bretagne.
La loi (CRPM art. L 141-1-1 + R 141-2-1) : obligation générale d’information préalable pour toute cession entre vifs à titre onéreux (vente, apports en société, échange) ou gratuit (donation) en pleine propriété ou en démembrement de propriété portant sur des biens ou droits mobiliers ou immobiliers mentionnés au II de L 141-1, soit les :
- biens ruraux,
- terres,
- exploitations agricoles ou forestières,
- actions ou parts sociales ou actions de sociétés ayant l’objet principal l’exploitation ou la propriété.
Du texte, il ressort que les opérations précédemment évoquées sur :
- tous les immeubles à usage agricole et les meubles qui leur sont rattachés – doivent faire (en tant que terres ou exploitations agricoles) l’objet d’une information SAFER, quelle que soit la zone d’urbanisme où ils se situent et sans condition de seuil de surface,
- les parcelles forestières (à titre de biens ruraux ou d’exploitations forestières) doivent faire l’objet d’une information SAFER, quelle que soit la zone d’urbanisme où ils se situent et quelle que soit leur désignation cadastrale,
- la totalité ou une fraction des parts ou actions de sociétés ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole. – les fonds agricoles,
- Pour les immeubles sans usage agricole, pouvant être qualifiés alors de biens ruraux, il est suggéré -faute de définition de la notion dans un texte- de se reporter au tableau ci-dessous pour déterminer la nécessité ou non d’informer préalablement la SAFER, en raisonnant à partir de la situation du bien cédé au regard des documents d’urbanisme.
| LIEU DE SITUATION DES BIENS | BIENS SOUMIS A INFORMATION PREALABLE | BIENS NON SOUMIS A INFORMATION |
|---|---|---|
| Avec PLU ou POS: | ||
| Zone U / AU / NA à urbaniser | * Les biens bâtis ou non à USAGE agricole sur totalité ou partie de la surface cédée * Biens sans usage agricole mutés AVEC des biens à usage agricole -> notification de l’ensemble | Les biens SANS usage agricole si cédés seuls. C’est-à-dire : terrain à bâtir, immeubles, piscine… |
| Zone A / N (PLU, ou NB, NC et ND anc. POS) / ZAP / PAEN | TOUS les biens bâtis ou non, peu importe l’usage présent ou futur lesdits biens | |
| LIEU DE SITUATION DES BIENS | BIENS SOUMIS A INFORMATION PREALABLE | BIENS NON SOUMIS A INFORMATION |
|---|---|---|
| Avec carte communale : | ||
| En secteur de construction urbanisé | * Les biens bâtis ou non à USAGE agricole sur totalité ou partie de la surface cédée * Biens sans usage agricole mutés AVEC des biens à usage agricole -> notification de l’ensemble | Les biens SANS usage agricole si cédés seuls. C’est-à-dire : terrain à bâtir, immeubles, piscine… |
| Pour les secteurs où les constructions ne sont pas admises (zones naturelles) | TOUS les biens bâtis ou non, peu importe l’usage présent ou futur desdits biens. | |
| Sans carte communale : | ||
| En secteur où les constructions sont possibles | * Les biens bâtis ou non à USAGE agricole sur totalité ou partie de la surface cédée. * Biens sans usage agricole mutés AVEC des biens à usage agricole. -> notification de l’ensemble | Les biens SANS usage agricole si cédés seuls. C’est-à-dire : terrain à bâtir, immeubles, piscine…. |
| En dehors des parties urbanisées (application RNU) | TOUS les biens bâtis ou non, peu importe l’usage présent ou futur desdits biens. | |
Attention, l'information du client est obligatoire !
L’information préalable et élargie délivrée à la SAFER s’accompagne d’une obligation d’information aux clients (CRPM, art R 141-2-4). En pratique, le notaire chargé de la cession d’un bien précédemment visé est tenu :
- d’une part, de rappeler aux parties le dispositif d’information,
- d’autre part, d’indiquer dans l’acte que ces dispositions ont été observées.
SANCTIONS EN CAS DE MANQUEMENT A L’OBLIGATION D’INFORMATION PREALABLE :
L’article L141-1-1 (&2 et &3) du Code rural est prévue une dualité de sanctions. La méconnaissance de l’obligation déclarative peut entraîner :
Pour un bien n’entrant pas dans le champ du droit de préemption SAFER : une amende administrative, prononcée par le préfet d’office ou à la demande de la SAFER : entre 1 500,00 € (contravention 5ème classe) et 2% du montant de la transaction. A savoir que les frais sont à la charge du contrevenant (notaire ou cédant des parts sociales).
Il est prévu :
- un délai pour agir : dès la connaissance du manquement; attention : la décision doit être prise dans l’année qui suit la constatation des faits,
- et le respect d’une procédure : le préfet informe le contrevenant : des manquements, des faits relevés à son encontre, de la sanction encourue, du délai pour formuler des observations écrites et des modalités pour être entendu avec ou sans l’assistance d’un conseil.
Pour un bien entrant dans le champ du droit de préemption SAFER: une sanction judiciaire, prononcée par le TGI : la nullité de l’acte, avec ou sans substitution à l’acquéreur (la substitution étant réservée aux seuls cas de vente, les donations étant expressément exclues).
Le délai pour agir en nullité de l’acte est de 6 mois ou l’acte est connu de la SAFER Bretagne.